Technická prověrka

Technická prověrka

Technická due diligence je proces zjištění a vyhodnocení technického stavu nemovitosti. Ať již jste investor, developer, firemní organizace, pronajímatel, nájemce, správce nemovitosti či prodávající, komplexní znalost aktuálního stavu cílového objektu vám umožní identifikovat technická rizika a vady, které nejsou na první pohled patrné. Budete tak moci lépe vyhodnotit dopad těchto nedostatků na provozní náklady a životnost dané nemovitosti.
Díky naší vysoké odbornosti dokážeme posoudit a vyhodnotit skutečný technický stav nemovitosti, odhadnout náklady na opravu zjištěných vad, sestavit investiční rozpočty na případné renovace a rekonstrukce, provést výpočet investičních výdajů, posoudit stav správních povolení, schválené projektové dokumentace a soulad se skutečným užíváním nemovitosti, uvážit vlivy okolní zástavby a infrastruktury a posoudit smluvní záruky.

 

Druh nemovitosti

  • kancelářské a multifunkční budovy (TFA)
  • výrobní a logistická zařízení (BUA)
  • hotely (TFA)
  • bytové domy a soukromé residence (TFA)
  • infrastruktura a doprava (BUA)

Základní postup

  • Provést vizuální, neinvazivní a nedestruktivní prohlídku nemovitosti a u každého klíčového prvku nemovitosti popsat charakter a přesnou polohu a pořídit fotografickou dokumentaci jakýchkoli zjištěných závad a závadných či nebezpečných materiálů.
  • Doporučit speciální testy, invazivnější prohlídku nebo prohlídku prováděnou specialisty, aby tak bylo možné určit charakter případných závad, které nelze plně prozkoumat pomocí pouhé vizuální prohlídky.
  • Poskytnout hrubý odhad nákladů na nápravu zjištěných podstatných závad a doporučený harmonogram realizace oprav.
  • Identifikovat přilehlé pozemky a budovy, které jsou využívány k provozování nemovitosti, avšak nejsou její součástí, nebo případné přestavky/právo stavby na pozemcích, které jsou součástí nemovitosti, kde by taková situace měla být řešena dohodou o zřízení věcného břemene/služebnosti. (Kontrola dohod o zřízení věcného břemene/služebnosti je součástí právní due diligence)

Projektové aspekty

  • Provést kontrolu posouzení vlivů na životní prostředí (EIA), územního rozhodnutí, stavebních povolení, kolaudačního souhlasu, a dále jakýchkoli povolení úprav prováděných po kolaudaci, která nám budou zpřístupněna, a referovat o jakýchkoliv podmínkách nebo omezeních vztahujících se na budoucí užívání.
  • Posouzení povodňového rizika spojeného s nemovitostí.

Povolení

  • Posoudit dostupnou projektovou dokumentaci k výstavbě nemovitosti a jakékoli její následné rekonstrukce, úpravy a vybavení pouze z hlediska úplnosti.
  • Posoudit průkaz energetické náročnosti budovy, pokud nějaký je, a shrnout klíčové body.
  • Posoudit jakoukoli stávající certifikaci z hlediska udržitelného rozvoje, jako například LEED nebo BREEAM, a shrnout klíčové body.

Správa nemovitosti a zařízení v rozsahu A

  • Posoudit jakékoli zpřístupněné záznamy o správě zařízení a:
    • Posoudit servisní plány vztahující se na všechna technologická, mechanická a elektrická zařízení, která procházejí pravidelnou údržbou, a vyjádřit se k jeho úplnosti a vhodnosti k tomuto účelu.
    • Posoudit výchozí a pravidelné revizní zprávy, osvědčení o zkouškách a osvědčení vystavená na základě odborné kontroly technologických, mechanických a elektrických zařízení a technických místností, na které se ze zákona vztahuje povinnost provádět pravidelné revize, zkoušky a kontroly. Provádět namátkové kontroly za účelem ověření, zda jsou revizní zprávy, osvědčení o zkouškách a osvědčení vystavená na základě odborné kontroly platná a zda byla správně vystavena, a referovat o výsledcích takových namátkových kontrol.
    • Posoudit systém pro hlášení a řešení havárií a závad. Referovat o jakýchkoli abnormálních záležitostech v oblasti údržby budovy, které neodpovídají stáří nemovitosti nebo běžnému opotřebení.

Správa nemovitosti a zařízení v rozsahu B

  • Posoudit osvědčení o souladu s vyhláškou nebo prohlášení o shodě u technologických, mechanických a elektrických zařízení. Provést namátkové kontroly za účelem ověření úplnosti.
  • Posoudit návody k provozu a údržbě technologických, mechanických a elektrických zařízení. Provést namátkové kontroly za účelem ověření úplnosti.
  • Zkontrolovat osvědčení o proškolení pracovníků údržby, zda jsou patřičně kvalifikováni k provádění údržbářských činností, které provádějí.
  • Posoudit postupy a pravidla pro školení pracovníků v oblasti bezpečnosti a ochrany zdraví při práci a v oblasti řešení nouzových a havarijních situací, komentovat jejich úplnost.
  • Posoudit domovní řád a komentovat jeho účelnost.
  • Posoudit nouzové a havarijní plány a komentovat jejich úplnost a účelnost.
  • Potvrdit, zda kromě nemovitosti existuje soupis všeho „movitého“ majetku (FF&E).

Volitelné doplňkové služby

  • Zorganizovat speciální testy, invazivnější prohlídku nebo prohlídku prováděnou specialisty, aby tak bylo možné určit charakter případných závad, které nelze plně prozkoumat pomocí pouhé vizuální prohlídky. Rozumí se, že zadání takových prohlídek nepodléhá předchozímu souhlasu klienta a závisí na výhradně na důvodném posouzení konzultanta. Konzultant je však povinen klienta informovat o takovém zadání a o jeho objektivních důvodech předtím, než prohlídku sjedná.
  • Kontrolovat shodu výstavby s dokumentací skutečného provedení.
  • Technické poradenství po předložení shrnutí nejvýznamnějších rizik (Red Flag Report) nebo závěrečné zprávy, které zahrnuje pomoc klientovi při vyjednávání dohody o řešení technických problémů, případně dohody o odpovídající finanční kompenzaci za jejich řešení někdy později.